Právní věta

Dovolatelka jasně formuluje právní otázku, na jejímž vyřešení závisí rozhodnutí odvolacího soudu, a která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena, a to, zda v případě, že v průběhu řízení o nároku ze zákonného předkupního práva (§ 3056 o. z.) vyjdou najevo skutečnosti nasvědčující tomu, že nemovitost zatížená předkupním právem není ve výlučném vlastnictví žalovaného, ale je předmětem společného jmění manželů, postačí k zamítnutí žaloby jen to, že žalující strana nerozšíří žalobu i proti manželce či manželovi žalované osoby. Pro řešení této otázky je dovolání přípustné (§ 237 o. s. ř.) i důvodné.

Vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Předkupní právo vlastníka pozemku se vztahuje i na podzemní stavbu na stejném pozemku, která je příslušenstvím nadzemní stavby. K ujednáním vylučujícím nebo omezujícím předkupní právo se nepřihlíží (§ 3056 odst. 1 o. z.).

Lze-li část pozemku se stavbou oddělit, aniž to podstatně ztíží jejich užívání a požívání, vztahuje se předkupní právo jen na část pozemku nezbytnou pro výkon vlastnického práva ke stavbě (§ 3056 odst. 2 o. z.).

Je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, opravňuje předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu koupi na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl (§ 2144 odst. 1 o. z.).

V záležitostech týkajících se společného jmění a jeho součástí, které nelze považovat za běžné, právně jednají manželé společně, nebo jedná jeden manžel se souhlasem druhého (§ 714 odst. 1 o. z., věta první). Jedná-li právně manžel bez souhlasu druhého manžela v případě, kdy souhlasu bylo zapotřebí, může se druhý manžel dovolat neplatnosti takového jednání (§ 714 odst. 2 o. z.).

Zákon vyžaduje jednání manželů ve vzájemné shodě, nebo jednání pouze jednoho manžela majícího souhlas druhého. Tento souhlas má být udělen před právním jednáním nebo při samotném jednání; lze ho však dát i dodatečně. To akceptovala i judikatura v poměrech zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník. Následkem jednání jednoho manžela bez souhlasu druhého je jeho relativní neplatnost, které je nutno se dovolat vůči všem stranám právního jednání, nejenom vůči druhému manželovi. Pokud se manžel neplatnosti nedovolá, je právní jednání platné. Tyto závěry dovolacího soudu vyslovené v poměrech zákona č. 40/1964 Sb. lze aplikovat i v poměrech zákona č. 89/2012 Sb.

V této věci je třeba řešit situaci, kdy osoba oprávněná ze zákonného předkupního věcného práva (a o takové právo v § 3056 o. z. jde, neboť odpovídající povinnost tíží každého nabyvatele nemovitosti, na které vázne) uplatní nárok z porušení tohoto práva (§ 2144 odst. 1 o. z.) a domáhá se po nabyvateli, evidovaném v katastru nemovitosti jako výlučný vlastník nemovitosti, jejího převodu, a v průběhu řízení vyjdou najevo skutečnosti nasvědčující tomu, že nemovitost je ve společném jmění žalované osoby a jejího manžela či manželky, a žalující žalobu neupraví tak, aby směřovala vůči oběma manželům.

Dovolací soud, na rozdíl od soudů v nalézacím řízení, považuje nároky z předkupního práva, uplatněné jen vůči jednomu z manželů, který je evidován v katastru nemovitostí jako výlučný vlastník, za řádně uplatněné.

Je-li prodávajícím věci, i nemovité, i jen jeden z manželů, kteří mají věc v SJM, vyvolá smlouva zamýšlené důsledky, kupující se stane vlastníkem věci, nicméně opomenutý manžel má právo za splnění zákonných podmínek uplatnit s účinky ex tunc námitku relativní neplatnosti. Podmínkou pro uplatnění takové námitky není to, že opomenutý manžel nebyl účastníkem smlouvy, ale skutečnost, že smlouva byla uzavřena bez jeho souhlasu (§ 714 odst. 2 o. z.). Není to tedy tak, že by oba manželé museli být nutně účastníky takové smlouvy; vlastnické právo na nabyvatele přejde i v případě, že smlouvu ohledně převodu věci, která je součástí SJM, uzavře jen jeden z manželů, evidovaný v katastru nemovitostí jako její výlučný vlastník. Hmotné právo pak dává opomenutému manželovi možnost uplatnit proti takové smlouvě za určitých podmínek námitku relativní neplatnosti, a chrání tak jeho právo podílet se na utváření smluvní vůle.

Dovolací soud nevidí důvod, proč by tomu mělo být jinak, jde-li o nahrazení projevu vůle rozhodnutím soudu; rozsudek nahrazující vůli prodávajícího vyvolá zamýšlený stav, byť je vydán jen proti osobě evidované v katastru nemovitostí jako výlučný vlastník. V takovém případě se rozhodnutí může dotknout hmotněprávního oprávnění opomenutého bezpodílového spoluvlastníka, který neměl možnost ovlivnit průběh řízení, měl však možnost i povinnost usilovat o uvedení stavu zápisu v katastru nemovitostí do souladu se skutečným stavem.

Ostatně § 714 odst. 2 o. z. chrání právo každého z manželů podílet se na nakládání se společnou věcí; nicméně jsou-li splněny podmínky pro převod z titulu porušení zákonného předkupního práva, je tu tzv. smluvní přímus (povinnost smlouvu uzavřít), a povinná strana se nemůže dovolávat porušení práva účastnit se na tvorbě smluvní vůle ohledně věci ze SJM; takové právo totiž nemá, uzavřením smlouvy realizující zákonné předkupní právo plní svou povinnost.

Je skutečností, že soudní rozhodnutí v takovém případě nezaloží vzhledem k případné žalobě opomenutého manžela překážku rozhodnuté věci. Nicméně v řízení zahájeném k jeho žalobě bude soud muset rozhodnout „při současném respektu k předchozímu rozhodnutí“ o stejném předkupním právu, a samotná skutečnost, že tento manžel nebyl účastníkem smlouvy plnící povinnost z předkupního práva, resp. s ní nesouhlasil, nebude důvodem pro vyhovění žalobě; jak bylo uvedeno výše, uzavření takové smlouvy není právem, ale povinností obou manželů.

Jestliže tedy věcné předkupní právo vázne na věci, která je součástí SJM, nicméně v katastru nemovitostí je jako její výlučný vlastník evidován jen jeden z manželů, proti kterému je podána žaloba uplatňující nárok z porušeného předkupního práva, není důvodem k zamítnutí žaloby to, že na žalované straně nejsou oba manželé, kteří mají věc v SJM.

Podle § 1765 odst. 1 o. z. dojde-li ke změně okolností tak podstatné, že změna založí v právech a povinnostech stran zvlášť hrubý nepoměr znevýhodněním jedné z nich buď neúměrným zvýšením nákladů plnění, anebo neúměrným snížením hodnoty předmětu plnění, má dotčená strana právo domáhat se vůči druhé straně obnovení jednání o smlouvě, prokáže-li, že změnu nemohla rozumně předpokládat ani ovlivnit a že skutečnost nastala až po uzavření smlouvy, anebo se dotčené straně stala až po uzavření smlouvy známou. Uplatnění tohoto práva neopravňuje dotčenou stranu, aby odložila plnění.

Podle § 1766 odst. 1 o. z. nedohodnou-li se strany v přiměřené lhůtě, může soud k návrhu kterékoli z nich rozhodnout, že závazek ze smlouvy změní obnovením rovnováhy práv a povinností stran, anebo že jej zruší ke dni a za podmínek určených v rozhodnutí. Návrhem stran soud není vázán.

V soudní praxi není pochyb o tom, že je třeba dbát na smluvní volnost stran a v souladu s ústavním principem autonomie vůle subjektů soukromého práva vycházet ze zásady pacta sunt servanda. Strany by tedy měly uzavřenou dohodu respektovat, i když se po uzavření smlouvy změnily okolnosti do té míry, že se sjednaný způsob stal pro některou z nich méně výhodný. Zároveň však nelze vyloučit, že oproti stavu, z něhož strany vycházely při uzavírání smlouvy, dojde k podstatné změně okolností, kterou nemohly strany předpokládat a jejímž důsledkem je hrubý nepoměr v jejich právech a povinnostech.

Obecné následky změny okolností, za kterých došlo k uzavření smlouvy, jsou pak upraveny v ustanoveních § 1764 až 1766 o. z., která předvídají proměnlivost práv a povinností vyplývajících ze závazkových vztahů, a výjimečně proto připouští za uplatnění zásady změny poměrů (clausula rebus sic stantibus) obnovení jednání o smlouvě, případně její změnu rozhodnutím soudu.

Ze zákonné úpravy (§ 1765 odst. 1 a § 1766 odst. 1 o. z.) přitom vyplývá, že pro uplatnění výjimky ze zásady pacta sunt servanda musí být kumulativně naplněno několik podmínek: podstatná změna okolností, nepředvídatelnost a neovlivnitelnost této změny, vznik zvlášť hrubého nepoměru v právech a povinnostech smluvních stran důsledkem zvýšení nákladů plnění či snížení hodnoty předmětu plnění a příčinná souvislost mezi změnou okolností a vzniklým zvlášť hrubým nepoměrem mezi právy a povinnostmi. Zdrojem změny okolností pak mohou být nejrůznější vnější faktory, ať již přírodní, technické, právní a právně-politické, či společensko-ekonomické povahy; musí vždy jít o zásadní a nepředvídatelné změny vnější povahy. Jde primárně o skutečnosti, které nastaly až po uzavření smlouvy.

Výjimečně však ustanovení § 1765 odst. 1 a § 1766 odst. 1 o. z. mohou dopadat i na skutečnosti nastalé již před tímto okamžikem, to však pouze tehdy, pokud se dotčené straně stanou až po uzavření smlouvy známé. V těchto případech, kdy skutečnosti vyvolávající podstatnou změnu okolností existovaly již při uzavření smlouvy, je ale třeba vždy pečlivě uvážit, zda lze opravdu připustit, aby se těchto skutečností dotčená strana dovolávala, zda je znát neměla a zda počáteční nevědomost nemá jít k její tíži. Dotčená strana má právo dovolávat se změny okolností totiž jen tehdy, pokud prokáže, že změnu nemohla rozumně předpokládat; předvídatelné změny mají strany zohlednit při sjednávání smlouvy, když zásada změny poměrů (clausula rebus sic stantibus) zde představuje korektiv, který je v souladu s ochranou legitimního očekávání nutno aplikovat toliko ve výjimečných situacích.

Srovnej k tomu z judikatury vážící se ke změně poměrů, v jejímž důsledku zaniká závazek uzavřít budoucí smlouvu ve smyslu ustanovení § 1788 odst. 2 o. z.

Podmínkou práva domáhat se obnovení jednání o smlouvě, případně změny smluvního závazku rozhodnutím soudu (§ 1765 odst. 1 a § 1766 odst. 1 o. z.), je tedy mimo jiné skutečnost, že nepoměr v právech a povinnostech smluvních stran byl zapříčiněn (způsoben) podstatnou, smluvci nepředvídatelnou a neovlivnitelnou, změnou okolností vyvolanou vnějšími (na smluvcích nezávislými) faktory; příkladmo působením přírodních sil, vlivem nemoci, zdravotního poškození či úmrtí, selhání techniky nebo škodní události způsobené třetí osobou, anebo změnou legislativy, společenských či politických poměrů nebo obecných poměrů hospodářských a ekonomických (výrazné zvýšení míry inflace, narušení dodavatelsko – odběratelských vztahů apod.).

V projednávané věci odvolací soud podstatnou změnu okolností, zakládající právo žalobkyně domáhat se obnovení jednání o uzavřené smlouvě (§ 1765 odst. 1 o. z.), případně změny smluvních závazků rozhodnutím soudu (§ 1766 odst. 1 o. z.), spatřuje ve znaleckém ocenění smluvně vypořádávaných práv a povinností (plynoucích z titulu náhrad za zaniklé budovy a jiné stavby ve smyslu ustanovení § 14 a § 18a zákona o půdě), revidujícím (na podkladě „nově“ opatřených dobových leteckých snímků a katastrální mapy) údaje, z nichž smluvní strany vycházely při uzavírání smlouvy.

Vypracování znaleckého posudku, jímž je hodnota smluvně vypořádávaných práv a povinností (v důsledku nových informací) stanovena odchylně od údajů, jež při uzavírání smlouvy měli k dispozici kontrahenti, ovšem samo o sobě zjevně nepředstavuje onu podstatnou (smluvci nepředvídatelnou a neovlivnitelnou) změnu okolností vyvolanou vnějšími (na smluvcích nezávislými) faktory.

Stavebně-technický stav oceňovaných nemovitostí zde (v důsledku vnějších faktorů) ostatně ani nedoznal žádných změn (revize původního ocenění byla odůvodněna toliko novými informacemi o stavu oceňovaných nemovitostí k rozhodnému okamžiku). Žádné faktory vnější povahy (ve smyslu výše podaného výkladu) pak za řízení tvrzeny nebyly ani nevyšly najevo; skutečnosti, že v budoucnu mohou být zjištěny okolnosti umožňující oproti východiskům smluvního ujednání kontrahentů odlišné ocenění vypořádávaného nároku, si smluvci nadto museli být vědomi již jen se zřetelem k jimi deklarované (soudy nižšího stupně zjištěné) spornosti vzájemných práv a povinností (z důvodu nedostatku podkladů pro jejich přesné ocenění). Krom toho znalecký posudek o ceně (hodnotě) smluvně vypořádávaných práv a povinností z logiky věci není (nemůže být) příčinou zjištěného nepoměru v právech a povinnostech smluvních stran, neb soudní znalec jej prostřednictvím svých odborných závěrů zjevně nepůsobí (nevyvolává, nekonstituuje), může jej jen diagnostikovat (deklarovat).

Podmínka existence podstatné (účastníky nepředvídatelné a neovlivnitelné) změny okolností vyvolané vnějšími (na účastníky nezávislými) faktory, coby příčiny vyvstalého nepoměru v právech a povinnostech smluvních stran, zakládající právo domáhat se obnovení jednání o smlouvě, případně změny smluvního závazku rozhodnutím soudu, ve smyslu ustanovení § 1765 odst. 1 a § 1766 odst. 1 o. z., tedy dle dosavadních výsledků řízení naplněna není. Závěry odvolacího soudu tudíž věcně správnými nejsou. Při absenci podstatné změny okolností, bylo by pak řešení dalších otázek nastíněných žalovanou – výklad pojmu zvlášť hrubý nepoměr v právech a povinnostech smluvních stran (§ 1765 odst. 1 o. z.), posouzení, zda právo bylo uplatněno včas (§ 1766 odst. 2 o. z.) – předčasným a bez provázanosti s relevantní změnou okolností a jejím vlivem na vzniklý nepoměr v právech a povinnostech smluvních stran čistě akademickým; dovolací soud se proto uvedenými otázkami více nezabýval.

Současná právní úprava předkupního práva pojí okamžik vzniku povinnosti nabídnout věc zatíženou předkupním právem ke koupi předkupníkovi až s okamžikem uzavření smlouvy s koupěchtivým (§ 2143 o. z.). V případě porušení této povinnosti ze strany prodávajícího (slovy zákona "dlužníka") přiznává osobě oprávněné z věcného předkupního práva nárok domáhat se převedení věci po koupěchtivém (§ 2144 odst. 1 o. z.). Zákon výslovně nepředvídá následky zrušení uzavřené smlouvy mezi prodávajícím a koupěchtivým na již "dospělé" předkupní právo, které chce oprávněný z předkupního práva realizovat. Z účelu právní úpravy však lze dovodit, jaký smysl má být institutem předkupního práva v každém jednotlivém případě naplněn (ochrana oprávněného před nekalým jednáním prodávajícího, popř. koupěchtivého). Ze zákona a komentářové literatury lze dovodit, že jednou "dospělé" předkupní právo trvá, dokud se osoba z něho oprávněná nedomůže jeho naplnění nabytím zatížené věci, případně neprohlásí, že o jeho naplnění nemá zájem, nebo v případě nemožnosti splnění převodu zatížené věci úspěšně neuplatní svůj nárok na náhradu škody. Protože je toto právo v uvedeném případě vázáno na věc (jako věcné předkupní právo), která je jím zatížena, a nikoliv na osoby, může se předkupník domáhat jeho naplnění po komkoliv, kdo je v danou chvíli faktickým vlastníkem věci, u níž předkupní právo dospělo, tedy i po prodávajícím v případě, byla-li kupní smlouva zrušena. Předpokladem však je, že došlo k nabídnutí věci předkupníkovi k prodeji (§ 2143 o. z.), případně že předkupník projevil vůli předkupní právo využít, nebyla-li mu věc k prodeji řádně nabídnuta; řečeno jinak, pro naplnění smyslu institutu předkupního práva je nutné akceptovat názor, že stejné účinky na dospění předkupního práva má i jeho uplatnění předkupníkem v době, kdy je již uzavřená kupní smlouva účinná. Vyjádří-li předkupník svůj záměr předkupní právo realizovat, jeho předkupní právo dospěje stejným způsobem, jako by mu ho nabídl prodávající k prodeji v okamžiku uzavření kupní smlouvy. Účinkem dospění předkupního práva a jeho přijetí předkupníkem je zánik uzavřené kupní smlouvy mezi prodávajícím a koupěchtivým (srov. L. Svoboda. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014), 1. vydání, 2014, s. 118 a násl.).

Zdánlivý problém nastává v případě, kdy byla koupě završena tím, že se věc zatížená předkupním právem dostala do dispozice koupěchtivého (např. nemovitost na základě zápisu do katastru nemovitostí). Ustanovení § 2144 odst. 1 o. z. dává předkupníkovi možnost domáhat se převodu věci za shodných podmínek, jaké byly dojednány v kupní smlouvě s prodávajícím ("dlužníkem"). Současně však lze očekávat, že je-li účinkem dospění předkupního práva zánik uzavřené smlouvy, pak, dojde-li k navrácení věci do dispozice prodávajícího, má předkupník nárok vůči držiteli a majiteli věci, tj. v mnoha případech opět vůči prodávajícímu. V případě smlouvy o převodu vlastnického práva k nemovitosti, které je již zapsané do katastru nemovitostí, je mnohdy jednodušší, domůže-li se předkupník převodu věci přímo na koupěchtivém. V případě, že dojde ke zrušení smlouvy mezi prodávajícím a koupěchtivým, pak i nadále trvá již "dospělé" a předkupníkem uplatněné předkupní právo odpovídající této smlouvě. Předkupník má tak ve všech směrech právo a možnost domoci se naplnění svého "dospělého" předkupního práva.

Podstatné je, že předkupní právo dospělo uzavřením kupní smlouvy (dospěla povinnost nabídnout věc ke koupi předkupníkovi), že předkupník své právo uplatnil v době trvání této smlouvy, a že prodávající a koupěchtivý, kteří si museli být vědomi toho, že předkupník bude se svým nárokem z titulu předkupního práva vůči koupěchtivému úspěšný, postupovali tak, aby věc byla vrácena do vlastnictví a dispozice prodávajícího, neboť zjevně nepočítali s tím, že předkupní právo podle prvně uzavřené smlouvy trvá, dokud se předkupníkovi nezdaří je realizovat (když jasně a za trvání smlouvy, a tedy i povinnosti nabídnout věc předkupníkovi ke koupi, vyjádřil vůli svého předkupního práva využít).

Logicky lze dovozovat, že na vznik a trvání nároku na domožení se "dospělého" předkupního práva nemá tolik vliv učinění nabídky předkupního práva, jako vyjádření vůle předkupníka, že má v úmyslu své předkupní právo odpovídající podmínkám uzavřené (a trvající) smlouvy realizovat.

Z dovolací argumentace žalobkyně, která hojně využívá termínu "splnění rozvazovací podmínky", vyplývá, že zvažovala i vliv následků naplnění rozvazovací podmínky podle § 2145 o. z. na trvání kupní smlouvy uzavřené dne 7. 10. 2016. Odvolací soud se uvedeným ustanovením nezabýval. V právní teorii vedle sebe aktuálně existují dva názory na aplikaci § 2145 o. z. Jeden zjevně vychází ze zamýšleného účelu tohoto ustanovení, kterým je především ochrana vlastníka (dlužníka), který by po uplatnění předkupního práva předkupníkem mohl být zavázán k témuž plnění dvěma osobám – předkupníkovi a koupěchtivému, s nímž uzavřel kupní smlouvu. To předpokládá, že by se rozvazovací podmínka mohla uplatňovat pouze do okamžiku předání věci prodávajícím koupěchtivému, tedy do dovršení prodeje zatížené věci; rozvazovací podmínka je vázána na uplatnění předkupního práva. Uplatněním předkupního práva dochází k naplnění rozvazovací podmínky, ale pouze, pokud je předkupní právo uplatněno předkupníkem vůči dlužníkovi (§ 2145 ve spojení s § 548 odst. 2 o. z.).

Předkupník může být (s uplatněním svého práva a s případnými nároky na jeho splnění) vůči dlužníkovi úspěšný jen tehdy, jestliže ten bude moci svou povinnost věc převést splnit, tedy bude-li mít věc u sebe, případně bude-li moci učinit kroky vedoucí k tomu, aby věc znovu získal do svého vlastnictví a mohl předkupníkovi plnit. K tomu se mu nabízí možnost se ve vztahu ke koupěchtivému dovolat rozvazovací podmínky v kupní smlouvě. Tuto možnost nemá, pokud splnění povinnosti ze strany dlužníka bylo zmařeno převedením vlastnického práva na koupěchtivého. Splněním rozvazovací podmínky dochází k zániku povinností stran z kupní smlouvy uzavřené s koupěchtivým, a to ex nunc, v důsledku čehož k okamžiku splnění rozvazovací podmínky dlužník a koupěchtivý přestávají být vázáni účinky mezi nimi uzavřené smlouvy.

Ustanovení § 2145 o. z. by při akceptaci shora uvedeného názoru nemohlo být v nyní projednávané věci použito, protože jednak došlo k dovršení kupní smlouvy a předmětné nemovitosti se dostaly do sféry koupěchtivého, a druhak předkupník neuplatnil předkupní právo vůči dlužníkovi (prodávajícímu), nýbrž vůči koupěchtivému; předkupní právo, bylo-li zjevně úmyslně opomenuto, může uplatnit ve smyslu § 2143 o. z. i předkupník (namísto nabídky prodávajícího /dlužníka/). Tento výkladový názor překračuje (potažmo nad rámec textu zákona rozšiřuje) strohou dikci zákonného ustanovení. V nyní projednávané věci prodávající nabyl věc zpět do svého vlastnictví, jinými slovy došlo okamžikem uplatnění předkupního práva předkupníkem (žalobkyní) i k naplnění rozvazovací podmínky podle § 2145 o. z., a kupní smlouva ze dne 7. 10. 2016 pozbyla účinků mezi jejími stranami ex nunc (k okamžiku splnění rozvazovací podmínky dlužník a koupěchtivý přestali být vázáni účinky mezi nimi uzavřené smlouvy, a to zejména proto, že prodávající následně nabyl věc zpět do své sféry. I výklad tohoto ustanovení tak vede k závěru, že předkupní právo dospělo za trvání kupní smlouvy ze 7. 10. 2016 a trvalo i po zániku této smlouvy, který mohla přivodit i rozvazovací podmínka podle § 2145 o. z.

Zbývá zodpovědět otázku trvání jednou "dospělého" předkupního práva v případě uzavření nové kupní smlouvy, které přivodí vznik povinnosti prodávajícího (dlužníka) nabídnout věc k prodeji předkupníkovi za podmínek sjednaných v nové smlouvě ve smyslu § 2143 o. z. Jak již bylo vyloženo výše, předkupní právo vzniklé na základě kupní smlouvy ze 7. 10. 2016 dospělo jeho uplatněním předkupníkem, který vyjádřil vůli zatížené věci v rámci předkupního práva koupit, nezaniklo ani se zánikem této smlouvy. Právo předkupníka domoci se předkupního práva tohoto obsahu může podle zákona (i právní teorie zániku závazků) zaniknout pouze tehdy, domůže-li se předkupník převodu předmětných nemovitostí na první žalované, nebo prohlásí-li, že uvedené předkupní právo využít nehodlá (v takovém případě by předkupní právo trvalo dál a povinnost nabídnout věc předkupníkovi by dozrála s každou další uzavřenou smlouvou). Žádná další právní skutečnost nemůže mít na trvání nebo zánik jednou vzniklého a uplatněného předkupního práva ze smlouvy ze 7. 10. 2016 právní vliv, a to ani případné uzavření nové kupní smlouvy. Právo žalobkyně coby předkupníka domoci se předkupního práva naopak vede k neplatnosti kupní smlouvy uzavřené 16. 1. 2019, neboť byla uzavřena v rozporu se zákonem (§ 580 o. z.) v okamžiku, kdy jediným oprávněným na straně kupující mohla být z titulu svého "dospělého" předkupního práva právě žalobkyně. Žalobkyni lze tudíž přisvědčit, tvrdí-li, že k zániku povinnosti první žalované uzavřít s ní kupní smlouvu odpovídající jí uplatněnému předkupnímu právu, může dojít pouze za podmínek stanovených zákonem; sjednání nové kupní smlouvy mezi žalovanými přitom mezi takového podmínky, resp. právní skutečnosti nepatří.

Ze shora uvedených závěrů vyplývá, že předkupní právo žalobkyně vzniklé na základě kupní smlouvy ze 7. 10. 2016 nadále trvá.

Za dané procesní situace považuje dovolací soud za bezpředmětné zabývat se druhou dovolací námitkou, kterou žalobkyně uplatnila v rámci dovolacího důvodu nesprávného právního posouzení věci, a to posouzením platnosti kupní smlouvy z 16. 1. 2019 z hlediska rozporu s dobrými mravy (§ 580 odst. 1 o. z.).

Právní úkon, u něhož je dán důvod tzv. relativní neplatnosti podle § 40a obč. zák., se považuje za platný (se všemi důsledky z toho na právní vztahy vyplývajícími), dokud se ten, na jehož ochranu je důvod neplatnosti právního úkonu určen, neplatnosti nedovolá. Jestliže se oprávněná osoba dovolala tzv. relativní neplatnosti důvodně, je právní úkon neplatný od svého počátku (ex tunc). Námitka (relativní) neplatnosti právního úkonu tedy představuje jednostranný adresovaný hmotněprávní úkon, který – je-li učiněn po právu – okamžikem, kdy dojde do dispoziční sféry posledního z účastníků předmětné smlouvy, vyvolá neplatnost dotčeného právního úkonu (smlouvy), a to s účinky ex tunc.

I když důsledkem (po právu) dovolání se relativní neplatnosti právního úkonu je neplatnost právního úkonu s účinky ex tunc, je – s ohledem na (dosah) princip(u) ochrany nabytých práv – zapotřebí mít na paměti, že zatímco v případě absolutní neplatností postiženého právního úkonu nikdy nedošlo k založení, změně či zániku příslušného právního vztahu, v případě tzv. relativně neplatného právního úkonu práva a povinnosti z něho vznikly, byť v důsledku následně učiněného jednostranného adresovaného hmotněprávního úkonu (s již připomenutými účinky ex tunc) zanikly.

Učinil-li poté adresát této námitky další právní úkon, jehož předmětem bylo nakládání s předmětným majetkem, je třeba na takové jednání pohlížet jako na jednání učiněné nevlastníkem. Jestliže ovšem (po právu) k uplatnění takové námitky došlo až poté, co její adresát již učinil s třetí osobou (třetími osobami) ohledně téhož majetku předmětný majetkoprávní úkon, je třeba (analogicky) vycházet z právního názoru obsaženého v plenárním nálezu Ústavního soudu, jenž pro takový případ stanoví (zhruba vyjádřeno), že v důsledku odstoupení A od smlouvy uzavřené s B poté, co B převedl vlastnické právo k nemovitosti na C, nemůže realizované odstoupení od smlouvy mezi A a B mít vliv na věcněprávní vztah C, neboť ten nabýval vlastnické právo k takovému majetku od B v době, kdy B byl ještě jeho vlastníkem (obdobné důsledky jako u odstoupení od smlouvy je totiž třeba vyvozovat i v případě uplatnění námitky relativní neplatnosti).

V projednávané věci odvolací soud shora uvedené závěry nerespektoval.

Odvolací soud v souladu s judikaturou Nejvyššího soudu dovodil, že členská práva a povinnosti v družstvu (včetně družstva bytového) nelze nabýt od nevlastníka. Tato judikatura se však v poměrech projednávané věci neuplatní. Odvolací soud totiž pominul, že v době uzavření druhé dohody dovolatel „vlastníkem“ předmětných členských práv a povinností v bytovém družstvu byl.

Až následně došlo k odpadnutí právního titulu, na jehož základě dovolatel členská práva a povinnosti v bytovém družstvu nabyl. Za této situace se proto plně uplatní závěry judikatury Nejvyššího soudu citované v odst. [14], jež lze vztáhnout i na převody členských práv a povinností v bytovém družstvu, neboť jsou obecným vyjádřením principu právní jistoty a ochrany nabytých práv. Lze tak uzavřít, že žalobce na základě druhé dohody nabyl členská práva a povinnosti v bytovém družstvu.

Vada řízení, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, je dána také tehdy, rozhodoval-li v prvním stupni věcně nepříslušný soud.

Bez ohledu na to, že občanský soudní řád mezi spory uvedenými v § 9 odst. 2 výslovně nevypočítává spory mezi společníky (členy) navzájem, jde-li o vztahy ze smluv, jimiž se převádí podíl v obchodní korporaci, patří tyto spory i po novele provedené zákonem č. 293/2013 Sb. do věcné příslušnosti krajských soudů.

Domáhá-li se žalobce po žalovaném v projednávané věci vrácení plnění poskytnutého na cenu za převod členských práv a povinností v bytovém družstvu proto, že druhou dohodu považuje za neplatnou, je k projednání a rozhodnutí věci v prvním stupni věcně příslušný krajský soud.

Bylo-li výše řečeno, že převoditelnost pohledávky je možné omezit souhlasem dlužníka také tehdy, je-li právo na splacení určité dlužné částky spojeno s listinným dluhopisem, je pro věcné řešení sporu vedeného v projednávané věci namístě vyřešit též otázku právních následků převodu dluhopisu v rozporu s omezením převoditelnosti stanoveným emisními podmínkami.

Ve světle právě uvedené argumentace se jako nejpřiléhavější jeví řešení spočívající v tom, že postoupení pohledávky učiněné v rozporu se zákazem či omezením ujednaným dlužníkem s věřitelem, o němž postupník věděl, je (dočasně) neúčinné – a sice do doby, než s postoupením pohledávky udělí (třeba i konkludentně) souhlas dlužník. Samozřejmě s tím, že v obligační rovině vyvolává závazkový právní vztah, který vznikl uzavřením (věcněprávně neúčinné) smlouvy o postoupení pohledávky mezi postupitelem a postupníkem, plné právní účinky (včetně sekundárních nároků, které z tohoto právního vztahu vyplývají).

Výše bylo vyloženo, že listinný dluhopis je cenný papír, s nímž je spojeno právo věřitele (majitele dluhopisu) vůči dlužníku (emitentovi dluhopisu) na určité plnění (pohledávka). Proto je namístě přijmout závěr, podle kterého převod listinného dluhopisu v rozporu s omezením stanoveným emisními podmínkami, o němž nabyvatel dluhopisu věděl, má stejné následky jako postoupení pohledávky učiněné v rozporu se zákazem či omezením ujednaným dlužníkem a věřitelem, o němž postupník věděl. Převod listinného dluhopisu v rozporu s omezením stanoveným emisními podmínkami je tedy (dočasně) neúčinný do doby, než s převodem udělí souhlas emitent dluhopisu.

Dovolání není přípustné pro odpověď na první z předestřených otázek, tedy zda mohl žalovaný na zastavenou pohledávku plnit před její splatností jak dlužníku, tak zástavnímu věřiteli.

V době od oznámení vzniku zástavního práva (dne 7. dubna 2014) do splatnosti pohledávky (11. května 2014) se mohl dovolatel zprostit svého závazku pouze plněním zástavnímu věřiteli (bance).

V poměrech projednávané věci je třeba vyhodnotit, jaký vliv má smluvní zákaz postoupení pohledávky mezi dlužníkem a žalovaným na zastavení pohledávky na základě zástavní smlouvy, která se řídí podle ustanovení zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku.

Pro řádné posouzení žalobou uplatněného nároku je nezbytné se nejprve vypořádat s námitkami žalovaného spočívajícími v tvrzené neplatnosti zástavní smlouvy pro nemožnost zastavení předmětné pohledávky. Kdyby totiž tyto námitky žalovaného byly posouzeny jako oprávněné, nemohl by být žalobce s podanou žalobou úspěšný (žalovaný by se zprostil svého závazku poskytnutím plnění dlužníku).

Nejvyšší soud, jsa omezen v přezkumné činnosti důvody vymezenými v dovolání, se ve svém předchozím rozhodnutí otázkou možnosti zastavení předmětné pohledávky nezabýval; bylo tudíž na odvolacím soudu, aby tuto otázku – i vzhledem k námitkám žalovaného – ve svém novém rozhodnutí přezkoumal. Protože tak neučinil, je jeho závěr o oprávněnosti žalobou uplatněného nároku minimálně předčasný. Právní posouzení věci odvolacím soudem je tak neúplné, a tudíž nesprávné.

V rámci zkoumání platnosti zástavní smlouvy se odvolací soud (po zohlednění celého znění rámcové zástavní smlouvy ze dne 27. dubna 2012) výslovně vypořádá i s otázkou, zda podle ujednání v ní obsažených šlo (bez ohledu na označení smlouvy coby „rámcové“) o smlouvu, která nevyžadovala (pro vznik zástavního práva k budoucím pohledávkám dlužníka) žádnou další (realizační) zástavní smlouvu.

Nejvyšší soud ve své rozhodovací praxi již dříve vysvětlil, že tzv. rámcová smlouva (právní doktrína užívá též označení „normativní smlouva“) nezakládá závazkový vztah, pohledávky a závazky smluvních stran z ní tudíž nevznikají.

Význam rámcové smlouvy spočívá v tom, že strany tam, kde předpokládají dlouhodobější obchodní vztah, stanoví jejím prostřednictvím základní pravidla, jimž budou podléhat všechny konkrétní (tzv. realizační) smlouvy na jejím základě v budoucnu uzavřené, nebude-li v té či oné realizační smlouvě ujednáno jinak. Rámcová smlouva tak nemá jiný význam (jinou funkci), než že stanoví smluvní podmínky následně uzavíraných konkrétních, realizačních smluv, tj. v tom či onom rozsahu předurčuje jejich obsah.

Na zkoumání platnosti zástavní smlouvy může mít vliv zjištění, že rámcová zástavní smlouva nezakládá předmětný závazkový vztah. Zjištění, že je zde i (pozdější) realizační zástavní smlouva, by mohlo mít vliv na určení jiného okamžiku vzniku zástavního práva a tedy i na posouzení, kterým občanským zákoníkem se předmětné zástavní právo řídí.

Z uvedeného pro účely právního posouzení věci (/ne/platnosti Nájemní smlouvy uzavřené 25. května 2016 a změněné dodatkem z 13. července téhož roku) vyplývá, že k přenechání věci do užívání jinému se může platně zavázat i osoba, která k tomu nebyla při uzavření smlouvy vůbec oprávněna, jak výslovně připouští již zmíněné ustanovení § 1760 o. z.

Výjimkou jsou pouze případy, v nichž se jednající zavázal k plnění, které je od počátku objektivně nemožné ve smyslu § 580 odst. 2 o. z..

Jinými slovy řečeno, počáteční absence dispozičního oprávnění, byť by působila subjektivní nemožnost plnění, nemá za následek neplatnost právního jednání (§ 1760 o. z.), nýbrž je třeba ji posuzovat podle pravidel o následné nemožnosti plnění. Tím spíše (a maiori ad minus) pak totéž platí pro případ, kdy je subjekt toliko omezen v možnosti nakládání s předmětem plnění. Ani v takovém případě tedy nejde o právní nemožnost plnění, ale ani o rozpor se zákonem.

Z řečeného pro danou věc vyplývá, že nepůsobí neplatnost (a to ani relativní) Nájemní smlouvy okolnost, že M. P. (otec dovolatelky) nebyl v době uzavření Nájemní smlouvy vlastníkem předmětného bytu (v důsledku absolutní neplatnosti Darovací smlouvy byla nepřetržitě vlastnicí bytu až do své smrti původní žalobkyně); tato okolnost mohla mít vliv pouze na jeho schopnost plnit své povinnosti z dotčené smlouvy (v tomto konkrétním případě jej však alespoň do současné doby neměla, což vyplývá již z toho, že byt doposud užívá dovolatelka).

Shodný závěr by pak platil i v případě, že by jej v možnosti přenechání předmětného bytu do užívání dovolatelky omezovalo věcné břemeno (služebnost) bezplatného užívání bytu původní žalobkyně. V těchto souvislostech je přitom nerozhodné, zda dovolatelka o nedostatku otcova oprávnění uvedeným způsobem nakládat s bytem věděla.

Pakliže totiž podle § 1760 o. z. není takový nedostatek na újmu platnosti smlouvy, byl by v přímém logickém rozporu s citovaným ustanovením požadavek, aby jednající osoba před uzavřením smlouvy zjišťovala, zda druhá smluvní strana je příslušným oprávněním vybavena, či aby alespoň neměla vědomost (míněna zřejmě vědomost ve smyslu § 4 odst. 2 o. z.) o tom, že takovým oprávněním aktuálně vybavena není.

Zde je ostatně třeba vycházet i z toho, že povinná strana může oprávnění nakládat s předmětem smlouvy nabýt i dodatečně (po uzavření smlouvy) a i přes počáteční nedostatek dotčeného oprávnění nakonec splnit svůj závazek ze smlouvy řádně a včas. I vzhledem k tomu tudíž v dané věci nebylo možné usuzovat na neplatnost Nájemní smlouvy, a to ani pro rozpor s dobrými mravy (§ 547, § 580 odst. 1, § 588 o. z.), jen z toho, že v době jejího uzavření bylo ve prospěch původní žalobkyně zapsáno v katastru nemovitostí věcné břemeno (služebnost) bezplatného užívání bytu, což je ostatně okolnost, která sama o sobě ani nevypovídá nic o tom, že by Nájemní smlouva, v níž nebyla o daném věcném břemenu zmínka, svým obsahem nebo účelem odporovala dobrým mravům.

Z vyložených důvodů nelze tedy Nájemní smlouvu pokládat za absolutně (ale ani relativně) neplatnou, jak nesprávně dovodily soudy nižších stupňů. Vzhledem k tomu je pak zapotřebí rovněž zkoumat, zda napadené rozhodnutí odvolacího soudu v konečném důsledku obstojí z pohledu právního závěru, že na daný případ nelze aplikovat ustanovení § 2221 o. z., jež upravuje následky změny vlastnictví pronajaté věci za trvání nájemního poměru.

Nejdříve, a to i s přihlédnutím k uplatněným dovolacím námitkám, je však zapotřebí předeslat, že podle § 2221 odst. 1 o. z. změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. Podle § 2221 odst. 2 o. z. převedl–li pronajímatel vlastnické právo k věci, nejsou pro nového vlastníka závazná ujednání o pronajímatelových povinnostech, které zákon nestanoví. To neplatí, pokud nový vlastník o těchto ujednáních věděl.

Nájemní právo je obecně obligace, tj. závazek, který zavazuje pouze smluvní strany. Změna vlastnického práva k pronajaté věci by se v takovém případě neměla nijak dotýkat trvání závazku. Na druhou stranu by však neměla ani žádné účinky vůči novému vlastníkovi, držiteli nebo třetí osobě, např. jinému nájemci téže věci. Nájem má však mezi závazky specifické postavení. Je totiž ustáleně vnímán jako déletrvající stav, jehož zachování se jeví jako ekonomicky a sociálně žádoucí. Předestřené specifické postavení nájmu se projevuje i v úpravě následků změny vlastnictví pronajaté věci, obsažené v ustanoveních § 2221 až § 2224 o. z., která vychází ze zásady, že změnou vlastníka nájem nezaniká, nýbrž nájemní obligace trvá s tím, že práva a povinnosti z nájmu přecházejí na nového vlastníka (viz § 2221 odst. 1 o. z.). Smyslem této právní úpravy je přitom zajistit kontinuitu nájemního vztahu pro případ, že nastane předvídaná právní skutečnost – změna vlastnictví k pronajaté věci.

S přihlédnutím k citované judikatuře je na tomto místě zapotřebí zdůraznit, že v poměrech souzené věci je evidentně vyloučena přímá aplikace ustanovení § 2221 odst. 1 o. z. Je tomu tak již proto, že v daném případě (podle stavu v době vydání napadeného rozhodnutí – § 243f odst. 1 o. s. ř.) totiž za trvání nájmu, založeného Nájemní smlouvou, nenastala změna ve vlastnictví bytu, natož taková změna, která by se týkala vlastníka v postavení (dosavadního) pronajímatele bytu; v důsledku absolutní neplatnosti Darovací smlouvy byla totiž vlastnicí předmětného bytu nepřetržitě až do své smrti původní žalobkyně. M. P. jako pronajímatel bytu jeho vlastníkem nikdy nebyl; vykonával-li k němu i přes to vlastnické právo, činil tak pouze coby jeho držitel (§ 987 o. z.).

Vzhledem k tomu by byla možná pouze úvaha o analogické aplikaci § 2221 odst. 1 o. z., a to se zřetelem k držbě vlastnického práva k pronajaté věci. V této souvislosti však nelze ztratit ze zřetele, že citované ustanovení je – jak vyplývá ze shora uvedené judikatury – výjimkou z obecné zásady uplatňující se v závazkových vztazích, že obligace zavazuje pouze smluvní strany. Z povahy výjimky přitom plyne, že ustanovení o výjimce zpravidla nelze vykládat rozšiřujícím způsobem a lze je aplikovat pouze v případech, pro něž byla výjimka konstruována.

V žádném případě pak není přípustné výjimku z obecného pravidla vykládat šířeji, tím méně aplikovat analogicky, za limity nastavené smyslem a účelem dané právní normy. Je-li tedy smyslem a účelem právní úpravy obsažené v ustanovení § 2221 odst. 1 o. z. zajistit kontinuitu nájemního vztahu pro případ změny vlastnictví k pronajaté věci (změny v subjektu určitého /vlastnického/ práva), nelze tuto právní úpravu ani analogicky aplikovat na případy pouhé změny držby vlastnického práva k pronajaté věci, neboť nabytí držby (§ 990 o. z.) ani zánik držby (§ 1009 o. z.) změnu subjektu (nositele) drženého (zde vlastnického) práva samo o sobě nepůsobí (nepředstavuje). Uvedený závěr se přitom prosadí bez zřetele k tomu, zda nájemce byl v dobré víře, že mu věc pronajal její vlastník. Případná dobrá víra nájemce totiž evidentně nemůže nic změnit na tom, že v konkrétní věci nenastal základní předpoklad přechodu práv a povinností pronajímatele z nájemního vztahu podle § 2221 odst. 1 o. z. v podobě změny vlastnictví k pronajaté věci.

Vzhledem k řečenému lze shrnout, že v poměrech souzené věci nemohla přejít práva a povinnosti pronajímatele (M. P.) z Nájemní smlouvy na původní žalobkyni podle ustanovení § 2221 odst. 1 o. z., jelikož za trvání nájmu založeného dotčenou smlouvou nenastala právně významná změna ve vlastnictví pronajaté věci (bylo-li „s účinky ke dni 13. prosince 2016“ znovu zapsáno do katastru nemovitostí vlastnické právo k bytu ve prospěch původní žalobkyně, měl takový zápis – stejně jako podkladové rozhodnutí o určení vlastnického práva k bytu. Lze proto pokládat za správný závěr, že na daný případ nelze aplikovat ustanovení § 2221 o. z. Jelikož pak Nájemní smlouva zavazuje pouze smluvní strany, je v konečném důsledku správný žalobě vyhovující výrok týkající se vyklizení žalované.

Ze samotné definice spotřebitele, jímž podle § 419 o. z. je každý člověk, který mimo rámec své podnikatelské činnosti nebo mimo rámec samostatného výkonu svého povolání uzavírá smlouvu s podnikatelem nebo s ním jinak jedná, vyplývá, že spotřebitelem může být nejen nepodnikající fyzická osoba, ale též fyzická osoba - podnikatel, jedná-li mimo rámec své podnikatelské činnosti. Ustanovení na ochranu spotřebitele mají být aplikována i na vztahy, v nichž vystupuje fyzická osoba, jež má podnikatelské oprávnění, avšak v těchto vztazích se jako podnikatel nechová. K ujednání omezujícímu či vylučujícímu práva spotřebitele na náhradu újmy se proto nepřihlíží i v případě, že s podnikatelem uzavřel smlouvu jiný podnikatel mimo rámec své podnikatelské činnosti.

Závěr odvolacího soudu odpovídá shora uvedenému výkladu pojmu spotřebitel, neboť žalobce a) uzavřel se žalovaným smlouvu o ustájení koně zcela mimo rámec své podnikatelské činnosti (předmětem jeho podnikání byla stavební činnost, nikoli chov koní). Proto odvolací soud správně žalobce a) v daném smluvním vztahu pokládal za spotřebitele ve smyslu § 419 o. z., k ujednání omezujícímu jeho právo na náhradu újmy nepřihlížel (§ 1812 odst. 2 o. z.) a povinnost žalovaného k náhradě škody způsobené zraněním a následným úhynem koně posoudil podle § 2944 o. z., podle něhož každý, kdo od jiného převzal věc, která má být předmětem jeho závazku, nahradí její poškození, ztrátu nebo zničení, a to bez ohledu na to, zda žalovaný porušil svou povinnost či nikoli. Žalovaný totiž ani netvrdil (a tedy ani neprokázal), že by ke škodě došlo i jinak. Námitky dovolatele proti závěru odvolacího soudu, že žalovaný při péči o koně porušil svou povinnost, jsou tudíž bez významu.

Lze dodat, že otázka vlastnictví koně není pro posouzení povahy žalobce a) jako smluvní strany významná. Svěřit na základě smlouvy koně k ustájení může jak jeho vlastník, tak osoba vlastníkem k tomu zmocněná a k uplatnění nároku na náhradu škody podle § 2944 o. z. je aktivně legitimována osoba, která smlouvu uzavřela. Pro posouzení otázky, zda lze přihlížet k ujednání, jímž smluvní strana omezila svá práva na náhradu újmy, není podstatné, zda je daná smluvní strana vlastníkem věci, jíž se smlouva týká, ale to, zda smlouvu uzavřela v rámci svého podnikání.